去年年初,张某以某知名装修公司名义与业主万某签订了装修合同,合同上盖有公司公章,万某支付了1.5万余元的工程全款,但装修却未按期完成,且工程质量存在诸多问题,张某最后竟直接带装修队撤离现场。

　　一审法院经审理认为,装修公司未按合同约定完成施工构成违约,应当承担相应的违约责任,判决公司退还万某多收取的装修款近9000元,并承担3000元的违约金。一审宣判后,公司不服提起了上诉。公司辩称项目经理张某与万某签订合同时早已从公司离职,张某签订合同的行为是其个人行为,与公司无关。后经承办法官多次调解,该案最终以公司向万某退还工程余款8000元。

　　■法官说法

　　公司应为其过失买单

　　审理此案的法官庭后表示,虽然项目经理张某早已离职,但公司在保管公章、收回空白合同等管理上存在过失。张某与万某签订合同时,是以公司名义签订,他持有盖有公章的公司空白装修合同书致使万某有正当理由相信张某有公司合法授权,才与他订立合同。根据合同法相关规定,该代理行为构成“表见代理”,是有效代理行为,应由装修公司承担相应民事责任。

　　法官提醒市民在签订装修合同时应前往装修公司的住所地签订合同。此外,付款方式不要约定一次性提前支付工程款,付款时间应当与施工进度基本同步,避免装修队收到全款、在未完工的情况提前离场,损害业主权益情况发生。

家装工程尚未完，装修队就擅自撤离，装修公司以合同是已离职的项目经理私自签订，非公司行为为由拒绝继续装修。这个责任到底由谁来负？日前，成都市中级人民法院二审调解了一起装修工程合同纠纷案，双方达成调解协议握手言和，装修公司一次性支付业主万某8000元补偿款。

　　去年年初，某装修公司在万某所在的小区设立了宣传摊位，公司项目经理张某热情地向前来咨询的万某推荐了各种装修方案，出于谨慎，万某还上网查询确认了该公司的工商信息和资质。张某以公司名义与万某签订了装修合同，合同上盖有公司公章。张某带队进场施工后，万某依约按期支付了1.5万余元工程全款，但装修却未按期完成，且工程质量存在诸多问题。双方多次协商，张某不仅没进行相应整改，还在未完工的情况下带装修队撤离现场。万某找到该公司要求退还工程款未果，起诉到法院，请求判令公司退还未完工部分的装修款9000元并支付违约金3000元。

　　一审审理中，装修公司并未到庭应诉，经鉴定，该装修工程完工部分造价约为6000余元。一审法院经审理认为，装修公司未按合同约定完成施工构成违约，应当承担相应的违约责任，判决公司退还万某多收取的装修款近9000元，并承担3000元的违约金。一审宣判后，公司不服提起了上诉。

　　在二审审理中，公司辩称项目经理张某与万某签订合同时早已从公司离职，张某签订合同的行为，并未得到公司的许可，公司根本不知情，这是项目经理张某的个人行为，与公司无关，公司不应当承担责任。后经承办法官多次调解，该案最终以公司向万某退还工程余款8000元妥善解决。

　　法官说法

　　保管公章合同不善 公司为过失“埋单”

　　既然是早已离职的项目经理私自签订合同，为什么出了事情还要由公司来承担责任呢？昨日，记者采访了案件的主审法官。法官表示，虽然项目经理张某早已离职，但公司在保管公章、收回空白合同等管理上存在过失。张某与万某签订合同时，是以公司名义签订，他持有盖有公章的公司空白装修合同书致使万某有正当理由相信张某有公司合法授权，才与他订立合同。根据《合同法》相关规定，该代理行为构成“表见代理”，是有效代理行为，应由装修公司承担相应民事责任。

法官特别提醒广大市民在签订装修合同时应注意以下两点。第一是签订装修合同时，业主需十分谨慎。应选择正规装修公司，切勿与没有资质的个人签订装修合同。不要轻信小区摆摊、电话等推销，特别要注意审查公司的营业执照、公章等，避免上当受骗。该案业主虽已经上网查阅了该公司的登记信息，但最好能到公司住所地签订合同，如不便前往仍须要求在签订合同时，请对方同时出具公司的营业执照、授权书。第二是合同约定的付款方式不要约定一次性提前支付工程款，付款时间应当与施工进度基本同步，避免装修队收到全款、在未完工的情况提前离场，损害业主权益情况发生。

近日，住建部发布《商品房屋租赁管理办法》，规定如果将原来的房间分隔成多个小间出租，将会受到最高3万元的罚款《办法》还规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。有网民担心新规会增加租房成本，给中低收入的租房者带来负担；也有网民认为，如果新规得以实践可以消除很多隐患，但同时也很难操作，不如加大廉租房建设，调节群租行为。

　　恐加大租赁成本

　　有网民说，相关部门制定此办法是有一定积极因素的。隔断出租确实从消防、安全上有很多隐患，一些素质不高的蚁族也确实破坏了小区的环境。

　另有网民说，新规一实施，很多隔断间将拆掉，加大了房屋租赁成本，如果有顶风作案的，会面临3万元的罚款，而为了捞回自己的老本，他们肯定会提高房租。

　　隔断间突然拆掉，北漂族就要寻找新的住所，再租不到每月500元的隔间，又租不起1500元甚至更高价格的正规卧室，那么他们或许只能去租地下室。地下室的租户多了，价格也会水涨船高。或许有些北漂族咬着牙，去租正规卧室，正规卧室的生意好了，也趁机涨价。又或许北漂族打拼多年，攒了些钱，咬咬牙去燕郊买套房子，反正燕郊到朝阳有直达车，20多分钟就到，燕郊的房价也可能跟着涨了。

　　也有舆论认为，如果真正地限制了群租房肯定会造成房租上涨的影响，一个租赁市场如果没有增加供给，没有解决好中低收入人群租房的保障，只盲目地限制群租，反而会增加中低收入的租房人群的负担。

　　一系列操作问题浮出水面

　　对于新规如何操作，有网民说，针这一次的决定，不知道相关部门如何去执行，目前来看无非是两种做法：一是不断检查，发现违规的罚款，然后业主继续经营；二是对隔断的墙强行拆除。

　　有媒体评论说，多如牛毛的出租屋，显然不可能一家一家去查房主是否分割了房屋，以及分割了以后怎样处置。房客未经房主同意转租房子，发现了以后如何制止？制止时出现纠纷又该怎么办？一系列的操作问题立刻浮上水面。

　　当然，在中心城市还面临着另外的问题，很可能最便宜的出租房源消失了，租房的门槛也提高了。这会不会导致一批外来人员、年轻人无房可租？旧的问题解决了，新的问题就会出现。

　　所以，简单发文，虽说号称“办法”，但执行下去，很可能是没有“办法”。房主、中介甚至房客，可能会采取很多手段来规避政策风险。这种对抗的结果，将会使政策的效益大为降低。

　　以行政手段来规整出租房市场，唯一的优点就是能令行禁止，如果连这一点都失去了，它就应该被视为无效手段。所以，希望住建部有所准备，来应对新规出台后的种种状况。

　　不如加大廉租房建设

　　一篇名为《限制“群租”不如增加“廉租”》的网络文章指出，商品房屋租赁需要加强管理，但是否在“限制群租”上使劲，很值得住建部门度量。

　　一个不争的事实是，政府年年讲加大经济房和廉租房建设，但年年不见落到实处。一些地方不是象征性地建少量应付了事，要不就是对租房者设置过高的门槛，令更多需要也应该得到廉租房政策惠及人群无法沾边，甚至有些地方廉租房资金，已被审计署审计出大量被挤占和挪用。住建部门作为住房主管部门应该发挥主观能动性，让这项惠民政策惠及到更多的人群。

　　所以，与其费力不讨好地搞什么“限制群租”，不如将力量花在加大廉租房建设上。一方面保证廉租房的建设数量，增加社会供给，起到减缓高房价对低收入人群冲击的应有作用；另一方面则要降低廉租房准入门槛，不仅要向城市低保户和困难户开放，也应每年拿出一定数量的廉租房，用于社会低收入的学生、农民工等弱势群体入住。这样自然可以起到抑制“群租”的势头，甚至可以反过来“冷落”那些租房者，自然调节他们的“将房间分隔成多个小间”行为。